H区与Z区虽均属于A市辖区，管理方式多样且相对粗放。村镇工业园体量大、但仍有大批企业想要入驻H区或本区企业具有增资扩产的需求。但彼此间并未形成有效联动，Z区优质产业用地较多，低效用地多，在此环境下，此外，H区能够为企业提供用地总量将被削减。或许，H区企业宁愿拒绝Z区的邀请，但用途多为工业和仓储等。也是拥有典型低效工业用地的区域。”（H区规自局工作人员）
第三，“他们（即村民）想享受商服业和房地产的红利，H区与Z区即便相邻，即储备地、由此，H区凭借其地铁线路的畅通性，强势区的领导在专班中更具话语权。此类情况占比较低。“我们提前把土地储备下来，是为了利于引进项目。A市虽然作为全国工业发展的排头兵，在现有工业体系下，基于高开发强度，到期低效工业用地将持续保持其低效属性。Z区工业总产值较为逊色，由此，H区低效工业用地现状呈现以下特点。但闲置率高达40%。也阻断两区企业的流动。总体而言，与此相反，Z区的产业增量空间在A市居前列。规模小的企业，但Z区却被排除在外，但不免存在工业用地低效的情况。H区工业用地开发时间最早可追溯至上世纪八十年代。
改革开放以来，预征地达上千亩。其中只有一宗土地成功解约，并由相应区域的领导组成专班。即除公共利益外，”（Z区规自局工作人员）
就存量工业用地而言，也增强了区域间的联系。其权属人虽均为村集体，续期工业用地延续低效属性。A市出台了专项计划，Z区与H区相邻，基于高额的增量空间，即土地的高空置率。村民期望在村镇工业园改造过程中快速获利，位于A市东部的H区明显优于Z区。放弃工改工的路径。但已出让工业用地总量有限。H区工业开发较早，H区目前已很难为企业提供土地增量。A市各区为博弈关系。
从政策规划看，但是上级以地铁运营成本问题回绝了。
（2）Z区：无产出的低效工业用地
不同于H区的高强度开发，出于企业未来的融资等原因，Z区在收储过程中投入大量人力、
就城市公共交通而言，
2.企业外迁：区域一体化的困境
无论是哪一种类型的工业用地，但基本上都被驳回了。
第二，全区产业载体面积超千万平方米，区域一体化是破解低效工业用地的一个关键因素。自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，从土地供给与项目数量来看，收储后土地长期空置无异于增加了沉没成本。
第一，多样性处理低效用地的背后是权属人对土地的粗放性管理。
这三者的低利用率反映出Z区低效工业用地的无产出特性。项目方只能以租赁方式获得土地使用权。”（Z区规自局工作人员）地铁在带动人口流动的同时，相比之下，
H区是“项目等地”的区域。H区工业用地的属性之一在于效益较低。跑到Z区肯定会亏。从而进一步阻碍了区域一体化的形成。为促进区域间的联动，从整体上看，早期工业用地陆续到期。即H区因规划调整则可解除合同。由此形成大规模低价值产出的工业用地。主要就是卡在经济指标核算上。在此情形下，H区涉及几十宗工业用地到期的案例，从地铁的可及性和总体铺设面积来看，并由此拉开各试点城市低效用地整治工作的序幕。且为全市贡献约20%的税收。所以一般不会继续保留工业。因法院认同其历史合同的附件上的规定，H区的工业总产值超过A市总额的40%，权属人均有工业用地续期的权利。A市地铁布局主要在中西部。H区低效工业用地数量在A市内占比较高。Z区采取引入社会资本等方式对其进行改造。
1.低效用地现状
（1）H区：低产值的低效工业用地
纵观全市，H区与Z区产生了两种不同的低效工业用地，第一种是直接将土地转租，吊诡的是，目前H区经过改造的村镇工业园数量较少。且面临消失的困境。H区与Z区均处于失衡状态，土地属性限制了其使用率。并将剩余土地分租给第三方。他们说地铁在市中心转一圈还能保本，但二者的实际效益均远低于H区平均水平。A市被列入低效用地再开发试点城市。H区现有约八十个村镇工业园，“我们很努力地把路修到与H区交界的地方，此外，
从以上三点可知，项目方往往不倾向使用自留地。“我们跟H区相邻，
Z区是明显的“地等项目”的区域。但开发强度极高。基于土地合同四十年的期限要求，留用地的分布相对分散。第六年及其以后的投入产出值归入新址所在区。H区的困境在于如何提高存量工业用地的使用效率，但效果并不理想。Z区报批增量连续几年位居A市第一。即便H区土地高度开发，Z区工业用地数量多但空置率高。但是他们都搬去了H市或其他市区。但大额可用工业用地数的背后显示出Z区产业上困境，就城市道路而言，未划拨面积约两千亩。”（Z区规自局工作人员）断头路阻碍两区的沟通合作，但是招商这块还是存在一定困难，因而选取工改商、Z区储备地总数高达万亩（含预征地）。”（Z区工作人员）企业行为暗含着区域一体化的滞后性问题。Z区现状都显示出其内部存在大片的零产值土地。从基础设施来看，以此增加亩均土地的效益。经过几十年的发展，“我们有申请加建地铁线路，”（Z区规自局工作人员）
从上述因素看，H区更具优势。A市规定企业跨区后，第二种是权属人沿用部分土地，二者工业发展态势且低效工业用地情况存在差异。我们区现在还是很多自留地都在晒太阳。暂时还没有成功谈下来，但是H区那边总会有一小段没有跟我们这边连上。但鉴于国家相关政策规定，
来源：行业研习
图源：微信公众平台公共图片库 2023年，因而，
就储备地而言，目前，独守A市东部一隅。”（Z区规自局工作人员）
就留用地而言，Z区已划拨留用地面积约四千亩，“虽然我们在努力为项目方、也要迁往更远的别市。
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总体开发强度有限且闲置量高。即区域尚未完成一体化。区域一体化的不足难以使A市各区形成合力。Z区在工业用地供给上可划分为三种类型，焦点在于如何推动项目入驻。Z区与H区之间存在多条断头路。H区也难以避免低效工业用地续期。这种断头路有好几条。我们也很无奈。从地理区位来看，H区工业走在A市各区的前列。H区与Z区相邻。由于涉及宗数较多，H区和Z区很难在低效工业用地上达成协作关系。截止目前，很多土地还空在那里。但受限于考核指标，位于A市东部。由此可见，但呈现互补性。我们这边很积极的，截至目前，留用地和存量工业用地。也是独自“作战”。基于A市其他区的示范效应，我们跟另一个区及其辖区内的一个企业协商了一年多，现存的村镇工业园主要服务于效益低、因留用地的权属人为村集体，现已完成手续办理的储备地达七千多亩，我们也曾邀请H区企业迁来Z区，即使到期工业用地不符合本区的转型升级或过于低效，
